Erdélyi Pitch
2017. november 19. vasárnapErzsébet
EUR = 4.6400 RON
USD = 3.9322 RON
HUF = 1.4878 RON
GDP-növekedés = 6,1%
Átlagbér = 2376 lej (nettó)
Munkanélküliség = 5,0%
BET = 7,772.14(0.72%)
Infláció = 1,42%
Alapkamat = 1,75%
Veress Emőd blogja
  • Üzleti jog
  • Veress Emőd Ügyvédi Iroda,
    Sapientia EMTE
  • ügyvéd,
    intézetigazgató egyetemi docens
  • >>
ARCHÍVUM RSS

Újra a mezőgazdasági külterületek forgalmáról

közzétéve: 2014-03-13 18:29

Megszületett. Az államfői vétó után a Parlament újratárgyalta, majd elfogadta. Megvan a mezőgazdasági külterületek forgalmának új szabályozása, a 2014. évi 17. törvény. Egy hónap múlva lép hatályba. Néhány mondatban összefoglalom a törvény lényegét:

1. Külön állami engedély kell azon mezőgazdasági külterületek eladásához, amelyek az államhatártól számított 30 km-es zónában (ez határzóna, de mezőgazdasági területek forgalomkorlátozási zónájaként ez azért nem túl sok?), a Fekete-tenger partjától számított 30 km-es zónában, illetve az ország területén található katonai objektumoktól számított 2400 méteres körzetben találhatóak. Ellenben, ha a vevőnek elővásárlási joga van, akkor nem kell ezeket az engedélyeket kérni.

2. A mezőgazdasági külterületek esetében a jogszabály, lerontva a Polgári törvénykönyv kódex jellegét, szabályozási koncepcióját és durván beavatkozva a szerződő fél megválasztásának szabadságába, törvényi alapokon álló elővásárlási jogokat alapít.

Elővételi joggal rendelkeznek a következők: a társtulajdonosok, a mezőgazdasági haszonbérlők, a szomszéd tulajdonosok és a román állam,  azonos vételár és vételi feltételek mellett. Ez rangsor is egyben, a társulajdonos elővételi joga a legerősebb, az államé a leggyengébb. Magyarul: a törvény hatékonysága alapvetően zéróval egyenlő, mert mi akadályozza meg a célzott vevőt, hogy előzőleg mezőgazdasági haszonbérletet kössön az eladóval, és utána az második rangú elővételi jogra való hivatkozással és annak védelmében vásárolja meg a mezőgazdasági külterületet?

3. Rosszul esik olvasni. A telekkönyvi kivonat által tanúsított jogi helyzet teljes bizonyítékát képezi a szerződő felek és a közjegyző jóhiszeműségének (presumtio juris et de jure), annak tekintetében, hogy az eladó tulajdonos és az ingatlan megfelel a telekkönyben szereplő leírásnak. Elnézést kérek a jogalkotótól, de ezt az abszolút jóhiszeműségi vélelmet én komoly fenntartásokkal fogadom, és elsősorban az eladó esetében abszolút tévedésnek tartom. Az eladó tudhatja, hogy például a saját tulajdonszerzése, annak ellenére, hogy a telekkönyvben szerepel, semmis. Az új szabály hatálybalépésétől az ilyen eladó, ha mezőgazdasági külterületet ad el, akkor “jóhiszemű”, ha beltelket ad el, akkor nem. Ügyes jogalkotás. Itt nagyon komoly értelmezési problémák fognak felmerülni.

4. Ez az összefércelt törvény-torzó más esetben is szembeszegül a Polgári törvénykönyvvel. Előírja, hogy a kétoldalú ingatlan adásvételi előszerződések esetében a közokirati forma követelmény, ha azt a szerződést adott esetben bírósági úton akarjuk érvényesíteni. Előszerződésre a Polgári törvénykönyv nem ír elő közokirati formát, mert az előszerződéshez ez nem is szükséges. Amikor speciális törvényekkel kezdjük lerontani a Polgári törvényköny általános szabályait, akkor megszűnik a jogbiztonság. Módosítsuk a Polgári törvénykönyvet, ha ilyen megfontolás valóban indokolt, és ne rejtsük más jogszabályokba, ami a Polgári törvénykönyv szabályozási területe. Ez a törvény a jogi kultúra alapelveit sértő szörnyszülött.

5. Az eladó meg kell, hogy hirdesse eladási szándékát a polgármesteri hivatalon keresztül, hogy így, 30 nap alatt jusson az elővásárlásra jogosultak tudomására az eladási ajánlat. Az elővásárlásra jogosult a polgármesteri hivatalnak közli a vételi szándékát. Vagány, szükséges, gyors és értelmes eljárás. Főleg akkor, ha például az egyik társtulajdonos eladja a másiknak a részét. Semmi bürokrácia, a magánjogi forgalom a villám sebességével megvalósul. Bocsánat a cinizmusért.

6. Ha a meghirdetett ajánlatra nem jelentkezik senki az elővételre jogosult személyek közül, akkor az eladó bárkinek eladhatja a területet. De csak az ajánlatban szereplő áron, ha annál kisebb áron értékesíti a területet, az ügylet semmis.

7. Ami pozitív, hogy alacsonyabb rangú elővásárlási joggal rendelkező jogosult magasabb vételárat ajánlhat. De ebben az esetben az eladó döntése, hogy kezdeményez-e új fázist az elidegenítési eljárásban, azaz eladja a saját maga által korábban meghatározott áron a magasabb rangú elővételi joggal rendekező személyeknek, vagy az új, magasabb árat közli azoknak. (Cselezésre alkalmat adó szabályozás. De csak jóhiszeműen fogják gyakorolni, nem kell félni visszaélésektől, jogi kultúránk alapeleme a jóhiszeműség. Ismételt elnézést a cinizmusért, nem tudom háttérbe szorítani, minden igyekezetem ellenére.)

8. Az állam a mezőgazdasági minisztériumon keresztül az adásvételre külön áldását kell, hogy adja, 30 hektárnál kisebb területek esetén megyei, 30 hektárnál nagyobb területek esetén országos hatáskörben.

9. A törvény alapvető szabályainak megszegése szabálysértés, például ha valaki az e jogszabályban szabályozott eljárás mellőzésével ad el mezőgazdasági kültelket, 50.000 lejtől 100.000 lejig terjedő pénzbírsággal sújtható.

Röviden ennyi. A jogszabály által megteremtett táptalajon színlelt szerződések fognak felvirágozni. Adományozásnak álcázott adásvételek. Színlelt mezőgazdasági haszonbérletek, hogy mesterségesen elővételi jogokat hozzanak létre a fiktív haszonbérlőnek. A Polgári törvénykönyv modern, színvonalas és liberális szellemű szabályozása a szerződésben alapított elővásárlási jogokat létesítette előnyben a törvényi úton, imperatív módon meghatározott, szankciókkal kikényszerített elővásárlási jogokkal szemben. A Ptk. szellemiségében a törvénnyel létrehozott elővásárlási jog kivételes jellegű. Sajnos a 2014. évi 17. törvény egyszerűen felülírja a Polgári törvénykönyv egységes koncepcióját és visszatér az állami kontroll és beavakozás nem kívánatos eszközeihez. Ebben a törvényben tobzódik a felszínesség, a felületesség, hiányzik a megfontolás és a hozzáértés. És ez már nem cinizmus. Hanem precíz látlelet.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

This blog is kept spam free by WP-SpamFree.